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天津抢房风险提醒
发布日期:2022-08-01 04:04    点击次数:150

这两天,成交量很高。但是也很诡异。

周六贝壳系门店成交285套,其中,

河西区64套,

南开区46套,

和平区33套,

河北区20套,

红桥区14套,

河东区6套。

市区共183套,占比64%。

这个数据,稍有些迷惑性。

1.贝壳系在市区有很大优势,但是在环城、远郊、滨海未必占优势;所以在整个二手房市场,市区占比未必达到64%。

2.再就是和平。和平遍布链家、德祐门店,在热门区域可以说是门挨门,中介一条街。但是也同样遍布了比其他区多得多的大量中小中介品牌。

和平二手房成交量贝壳系VS.其他比值大概是6:4,所以实际成交量上河西第一,和平第二,南开第三。

我们把周六成交数据与12月份的周六做个对比(1月份因为受疫情、春节前影响,忽略),

12月25号,和平10套,河西23套;

12月18号,和平7套,河西52套;

12月11号,和平13套,河西57套;

12月4号,和平15套,河西39套。

和平、河西成交量均增长。

和平成交量翻倍;

河西成交量小涨,没想象的多。只是结构上一片占比稍多。

和平来势更猛。

尽管如此,尽管如此,慕思手机客户端登录

无论是和平还是河西,价格有变化,但没有明显涨幅。

这点,必须引起注意。

楼市不是非涨即跌,也未必是量在价先。现实是,

量上去了,未来价格未知。

事实如此。现在还不能判断房价要明显上涨,不能过火炒作。

所以,

我在文章《涨价45万成交!》里特别提醒——

当前还不是抢硬伤房的时候。

当前买房,还是要注意卖出风险。

价格没有明显上涨,你着哪门子急?

有一位读者今天咨询我,看重了一套河西区上海道小学的房子,3楼、朝南、户型也满意,只是比其他各方面差点的房源贵,要不要买?

我的回复有很多细节,但是主要原则是,先压价格(会有些方法);压不下来就压不下来,也就是贵两三万的事儿——卖出安全性很重要。

因为,我们始终要考虑退潮。始终要有底线思维。如果政策变化、如果你的房子用完要卖的时候市场更不好,如果房子朝向不好、楼层不好,必须亏本很多才能卖出去怎么办?

和平有有强大的教育IP护法,房源量也少(对普通人的有效房源<1000套)。河西一片教育IP没有那么强,且房源量多,片的鸿沟没有区的鸿沟深。

所以,非和平买房更要小心。河西一片我一直说——用完即卖,房子太老了。

即便是和平,无论是拆间还是正规一室,套利空间很小了。

以比较火热的西康路小学、新星小学私产一居为例,当前240-250万,你想让他涨到多少钱?

1.当前价格,再加30万可以买新梅江新房了。(去年直播提过这个观点)

2.中介费+超简单装修费10万+。

3.如果真的再来一波涨幅,涨的最多的肯定不是和平,大概率是350万左右或以内的新房、次新。(三个月前文章提过这个观点)

4.当前买和平两居,比买一居合适。虽然一居流动性强,但是门槛涨的太高了,当前和平买两居更安全、更保值。

现在,别为了投资买和平、买河西老破房。2020年7月-2021年10月份,和平涨过了,大概40%,之前赶上就赶上了,现在眼红也不会大涨了。

总结一下——

1.和平、河西成交量连续两周上涨了,但是价格没怎么动。

2.未来价格涨不涨,并不确定。避坑很重要。

3.河西,一套重小的一居室老破小,没有理由涨到200万+。

4.和平,门槛房价格已经很高了,可以保值,但不要单纯为了投资买。

5.相比之下,和平320万左右的两居更有性价比。

还有一点,特别提醒下,

每个人情况不一样,适合的转学方案也不一样,但是有一点惊人一样——

没人愿意住在一直亏钱的房子里。

这是人性。如无意外,近期会有一篇70万-300万怎么买不亏钱。这个难点很高,特别是当前楼市下行的情况下,我尝试下。

近期还会有几个片区的评测。

有读者反应红星在生态城的项目有些状况,如果有业主,可以提供详细信息——

新梅江 空港 水西 宾水西 和平 河西一片 海教园 金钟街 国展西

米宅天津观点

趋势

二手调研

新房调研



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